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Gafisa S.A.
Relações com Investidores

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O Modelo de Incorporação Imobiliária no Brasil

O mercado imobiliário no Brasil teve boa parte de sua história pautada pela grande volatilidade do ambiente econômico e regulatório do país. Ao longo dos anos a ausência e fraqueza de fatores primordiais como: estabilidade econômica, inflação alta, juros elevados, crédito e acesso ao financiamento imobiliário, arcabouço jurídico do setor e outros, impactaram severamente o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil.

Este cenário que começou a mudar com a conquista da estabilidade econômica por meio do Plano Real em 1994, e a implementação de uma série de mecanismos de suporte ao setor, como a alienação fiduciária de bem imóvel instituída em 1997, incentivando assim maior abundância na oferta de crédito, propiciando um maior dinamismo e desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil.

Adicionalmente, ao longo da última década, com a manutenção da estabilidade econômica e beneficiado pelo virtuoso ambiente econômico do período, foi iniciado um grande ciclo de desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil, pautado especialmente pelos seguintes fatores; (a) a maior oferta de crédito para o setor, tanto para o produtor, como para o próprio consumidor; (b) estabilidade econômica permitindo um maior nível de emprego e expansão do poder aquisitivo das famílias brasileiras; (c) redução da taxa básica de juros a níveis historicamente baixos; (d) instituição de mecanismos de fomento e incentivo ao mercado imobiliário, em uma tentativa de reduzir o déficit habitacional e permitir maior desenvolvimento do segmento, com a criação de programas de incentivo como o Minha Casa, Minha Vida.

Perfil dos empreendimentos

Atualmente podemos segmentar o mercado imobiliário brasileiro em dois grandes perfis: segmento média, média-alta e alta renda, onde estão concentradas as operações de Gafisa e Alphaville (por meio de loteamentos urbanos destinado a tal público), e o segmento de baixa renda que é fortemente incentivado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, e plenamente dentro do escopo de atuação da Tenda.

As características dos empreendimentos difere de maneira substancial desde aquisição do terreno, processo de aprovação da incorporação junto aos agentes reguladores, passando pelo modelo de construção e metodologia de financiamento ao produtor e cliente, até o momento da entrega final do empreendimento.

Do ponto de vista do cliente, no caso dos empreendimentos voltados para o público de alta e média-alta renda, estes são marcados pela conceituação diferenciada do produto, oferecendo a percepção de exclusividade e maior gama de serviços no desenvolvimento do projeto, assim como a busca por uma localização mais privilegiada em regiões nobres das grandes cidades.

Em relação ao segmento econômico, os projetos destinados às classes de baixa renda são mais sensíveis a outros fatores, especialmente a variação de preços, capacidade de pagamento dos clientes e condições de financiamento, incentivando as empresas do setor na otimização dos processos construtivos em busca de maior eficiência e gestão de tempo e orçamento.

Regulamentação do Crédito Imobiliário

Um dos pilares primordiais para o desenvolvimento do setor imobiliário é a capacidade e disponibilidade de crédito ao setor, bem como a segurança jurídica que permeia o processo de financiamento, fatores importantes no desenvolvimento do mercado e que contribuem de forma representativa na expansão da demanda por moradia nos últimos anos.

Atualmente, as fontes de recursos para o financiamento do setor são originadas, em sua maioria, via recursos disponibilizados pelo FGTS e também por meio do saldo dos depósitos em caderneta de poupança.

Os mecanismos de financiamentos ao setor no Brasil são divididos entre o Sistema Financeiro Habitacional (SFH), regulado pelo Governo Federal, e pela carteira de crédito hipotecária, exclusivamente destinada ao mercado imobiliário e sob gestão dos agentes de financiamento. Segue abaixo um breve descritivo das modalidades de crédito disponível no Brasil.

SFH (Sistema Financeiro Habitacional): criado em 1964, por meio de lei federal, destina-se ao apoio na aquisição de imóveis residenciais no país. Os recursos para financiamento no âmbito do SFH são oriundos, principalmente do FGTS e dos depósitos em caderneta de poupança.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): contribuição obrigatória de 8,5% sobre a folha de pagamento dos empregados sujeitos a legislação trabalhista, administrado pela Caixa Econômica Federal.

Caderneta de Poupança: é a grande fonte primária de recursos para o financiamento do sistema habitacional, utiliza os recursos depositados em contas de poupança relativas às entidades que compõem o SBPE. Exige que ao menos 65% destes recursos devem ser destinados a operações de financiamento imobiliário, sendo 80%, no mínimo, relacionados a operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH, com o saldo sendo disponibilizado a demais modalidades de operações de financiamento imobiliário, contratadas a taxas de mercado.

Crédito Hipotecário – Carteira Própria: além dos recursos direcionados ao SFH, a caderneta de poupança também é origem dos recursos a alocados nas carteiras próprias dos bancos e destinados ao financiamento imobiliário. Nessa modalidade, as taxas de juros praticadas e os valores financiados, acabam variando em função do comportamento do mercado, podendo ser mais elevados do que aqueles praticados pelo SFH.

Por fim, vale ressaltar que com a instituição do Programa Minha Casa, Minha Vida em 2009, na iniciativa de desenvolvimento do mercado de baixa renda, foi instituída condições e modalidades diferenciadas de financiamento, com intuito de atender somente aqueles clientes adequados ao programa.

Ao longo dos últimos anos, os mercados imobiliários e de construção alcançaram maior patamar de maturidade no Brasil, contudo ainda restrito na comparação com outros países emergentes e de perfil semelhante.

Crédito Imobiliário/PIB - comparação países 2013 (%)

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